Le bail rural est un pilier du monde agricole. Il encadre la location de terres ou de bâtiments à usage agricole, garantissant à la fois la stabilité de l’exploitation et la sécurité du propriétaire. Votre notaire vous explique ce qu’il faut savoir sur ce contrat particulier, ses conditions, ses droits et ses avantages.
Qu’est-ce qu’un bail rural ?
Le bail rural, régi par le statut du fermage, concerne toute mise à disposition à titre onéreux (c’est-à-dire avec contrepartie financière) d’un immeuble à usage agricole, en vue de son exploitation agricole.
Autrement dit, le bail rural permet à un preneur (exploitant agricole) de louer à un bailleur (propriétaire) des terres ou bâtiments pour y exercer une activité agricole, artisanale ou d’élevage.
Le bail rural est donc un outil de travail essentiel, assurant la pérennité de l’exploitation tout en préservant les droits du propriétaire.
Quelle est la durée d’un bail rural ?
🔹 Le bail rural classique
- Durée minimale : 9 ans.
- Il peut être conclu sous seing privé (entre particuliers) ou par acte authentique (devant notaire).
- L’acte notarié offre une sécurité juridique supérieure, notamment grâce à la copie exécutoire remise au bailleur.
- Le bail est renouvelé automatiquement pour une nouvelle période de 9 ans, sauf dénonciation ou modification des conditions.
🔹 Le bail rural à long terme
- Il s’agit d’un bail conclu pour une durée supérieure à 9 ans, souvent 18 ans ou plus.
- Il doit être obligatoirement établi par acte authentique et publié au service de la publicité foncière.
- Sa durée plus longue confère une stabilité accrue au preneur, facilitant notamment l’accès aux financements agricoles.
💡 Bon à savoir : Le bail rural à long terme est souvent utilisé dans le cadre d’une transmission familiale ou pour assurer la continuité d’une exploitation.
Le loyer du bail rural : le fermage
Le fermage est le loyer versé par le preneur au bailleur. Son montant et ses modalités sont strictement encadrés par la loi.
- Il est fixé dans le bail selon la valeur locative des terres définie par arrêté préfectoral annuel.
- Il est indexé sur l’indice national des fermages, publié chaque année au mois d’octobre.
- Le paiement peut être annuel ou semestriel (souvent en deux fois : acompte au printemps, solde à l’automne).
- Le fermage peut inclure des suppléments pour la présence de bâtiments agricoles ou d’une maison d’habitation.
📌 À noter : En période de sécheresse, les dégrèvements de taxe foncière accordés aux propriétaires doivent être intégralement reversés aux exploitants.
Quels sont les droits du preneur ?
Le preneur en place bénéficie d’un statut protecteur. L’un de ses droits majeurs est le droit de préemption :
👉 En cas de vente du bien loué, le preneur a la priorité pour acheter les parcelles qu’il exploite. Le propriétaire doit lui proposer la vente avant toute autre personne.
Des exceptions existent, notamment en cas de vente à un membre de la famille jusqu’au 3e degré (par exemple : oncle/tante vers neveu/nièce). Si le preneur renonce à acheter, le bail continue avec le nouvel acquéreur.
La cession et la transmission du bail
En principe, le bail rural n’est pas cessible.
Cependant, plusieurs exceptions permettent une certaine souplesse :
- Cession familiale : entre parents et enfants reprenant l’exploitation.
- Bail cessible dès l’origine : clause spécifique prévue au contrat.
- Mise à disposition du bail au profit d’une structure agricole (EARL, GAEC) à laquelle le preneur appartient, avec information préalable du bailleur.
⚠️ La sous-location est interdite, sauf accord express du propriétaire. Le non-respect de ces obligations peut entraîner la résiliation du bail.
Sanctions en cas de non-respect du bail
Le preneur a plusieurs obligations :
- payer le fermage aux échéances convenues,
- exploiter personnellement et de manière agricole les biens loués,
- informer ou solliciter l’autorisation du bailleur pour certaines opérations.
Le non-respect de ces obligations peut conduire à la résolution du bail, mais celle-ci doit respecter un formalisme strict. Le statut du fermage est en effet très protecteur du preneur, et une erreur de procédure du bailleur peut rendre la résiliation inopérante.
Combien coûte la mise en place d’un bail rural ?
Le coût dépend du type de bail et de sa durée :
- Le bail de 9 ans a un coût modéré, tarifé selon un barème national.
- Le bail à long terme est plus onéreux car il implique des frais de publicité foncière, mais bénéficie d’un avantage fiscal majeur pour le bailleur.
Avantage fiscal du bail rural à long terme
Lorsqu’un bien grevé d’un bail à long terme fait l’objet :
- d’une donation, ou
- d’une succession,
De plus, il bénéficie d’un abattement spécifique :
- 75 % d’exonération jusqu’à 300 000 €,
- puis 50 % au-delà.
👉 En contrepartie, le donataire ou héritier doit conserver la propriété pendant 5 ans à compter de la donation ou du décès.
En résumé
| Type de bail | Durée | Forme | Renouvellement | Publicité foncière | Avantage principal |
| Bail rural classique | 9 ans | Sous seing privé ou authentique | Automatique | Non obligatoire | Simplicité et flexibilité |
| Bail rural à long terme | 18 ans ou + | Acte authentique obligatoire | Par périodes de 9 ans | Oui | Stabilité + avantage fiscal |
| Bail cessible | Variable | Clause spécifique | Selon contrat | Oui | Transmission familiale facilitée |
Le conseil du notaire
Le bail rural est un contrat complexe mais essentiel à la vie agricole. Sa rédaction demande rigueur et anticipation, notamment pour préserver les droits de chacun et bénéficier des avantages fiscaux prévus par la loi.
Votre notaire est le professionnel compétent pour :
- sécuriser juridiquement votre bail,
- vous conseiller sur la forme la plus adaptée (9 ans, long terme, cessible),
- et optimiser votre stratégie patrimoniale en cas de transmission ou de donation.