Lors d’un achat immobilier financé par un emprunt, il est fréquent qu’une garantie soit exigée. Mais qu’est-ce qu’une prise de garantie immobilière ? À quoi sert-elle ? Et quelles sont ses conséquences pour l’acquéreur ?
Votre notaire vous éclaire sur cette notion essentielle du financement immobilier.
Qu’est-ce qu’une garantie et à quoi sert-elle ?
Une garantie permet à un créancier (souvent la banque, mais parfois un vendeur ou un proche) d’être assuré d’être remboursé si le débiteur (emprunteur) ne tient pas ses engagements.
Concrètement, le créancier se réserve ainsi un droit de priorité sur un bien ou sur un tiers garant, lui permettant de recouvrer sa créance en cas de défaillance. C’est une sécurité juridique et financière indispensable pour celui qui prête de l’argent.
💡 Exemple : Si vous achetez une maison grâce à un prêt bancaire, la banque exigera en général une garantie pour sécuriser le remboursement du crédit.
Quels sont les types de garanties immobilières ?
On distingue principalement deux formes de garantie en matière d’achat immobilier :
1️⃣ L’hypothèque
L’hypothèque est la garantie la plus courante. Elle consiste à affecter un bien immobilier (celui acheté ou un autre que vous possédez) en garantie du remboursement du prêt.
- L’hypothèque donne au créancier un droit de priorité sur le prix du bien en cas de vente.
- Elle est publiée au service de la publicité foncière (anciennement appelé “fichier immobilier”), ce qui la rend opposable à tous.
- Le notaire est chargé d’en assurer la mise en place et de la faire publier.
📌 Exemple : Une banque peut prendre hypothèque sur le bien financé ou sur un autre immeuble du débiteur. Un vendeur qui accorde un paiement à terme peut également se garantir par une hypothèque sur le bien vendu, pour être sûr d’être payé intégralement.
2️⃣ Le cautionnement
Le cautionnement est une autre forme de garantie. Ici, ce n’est plus un bien qui est engagé, mais une personne – la caution – qui s’engage à rembourser la dette à la place du débiteur si celui-ci fait défaut.
- La caution peut être une personne physique (un proche, un associé) ou un organisme spécialisé (ex. : Crédit Logement).
- La caution est solidaire du débiteur : elle peut être directement actionnée par le créancier sans discussion préalable.
- Après paiement, la caution pourra tenter de se faire rembourser par le débiteur, encore faut-il que celui-ci soit solvable.
⚠️ Attention : Le risque pour la caution est réel. Si le débiteur est insolvable, la caution devra rembourser à sa place, sans garantie d’être remboursée ensuite.
Que se passe-t-il en cas de non-remboursement ?
C’est ici que la prise de garantie prend tout son sens.
- En cas d’hypothèque : Le créancier peut saisir le bien hypothéqué, le faire vendre (souvent par adjudication) et se rembourser sur le prix de vente, avant tout autre créancier.
- En cas de cautionnement : Le créancier actionne la caution pour qu’elle règle la dette. Celle-ci dispose ensuite d’un recours contre le débiteur, mais encore faut-il que celui-ci soit solvable.
La durée et la levée de la garantie
🏡 L’hypothèque
- L’hypothèque est inscrite pour toute la durée du prêt, augmentée d’une année.
- Si vous vendez le bien avant la fin du prêt, il faudra la lever pour pouvoir transférer la propriété. Le notaire vérifiera que le prix de vente couvre le capital restant dû, et remboursera le créancier avant de vous verser le solde.
- Une hypothèque peut être prorogée (prolongée) à la demande du créancier tant qu’elle n’est pas éteinte.
👥 Le cautionnement
- Il dure le temps de l’engagement du débiteur.
- En cas de décès d’une caution déjà actionnée, sa dette peut se transmettre à ses héritiers, sous certaines conditions.
Quel est le coût d’une prise de garantie ?
🏡 L’hypothèque
- L’acte est reçu par un notaire et publié au service de la publicité foncière.
- Son coût est réglementé, identique dans toute la France, et dépend du montant garanti.
- Il comprend :
- des émoluments du notaire (fixés par décret),
- des taxes de publicité foncière,
- et des frais de formalités.
👥 Le cautionnement
- Si la caution est un organisme spécialisé, ses frais sont libres et fixés par contrat.
- Si la garantie est notariée, elle sera également tarifée selon un barème officiel.
💡 À noter :
Le coût d’une hypothèque peut sembler élevé, mais elle offre une sécurité juridique maximale pour toutes les parties : emprunteur, banque et notaire.
En résumé
| Type de garantie | Porte sur | Bénéficiaire | Risque principal | Formalité | Coût |
| Hypothèque | Bien immobilier | Créancier (banque, vendeur) | Saisie et vente du bien en cas de non-remboursement | Acte notarié publié au service de la publicité foncière | Tarifé par la loi |
| Cautionnement | Personne (caution) | Créancier | Obligation de rembourser à la place du débiteur | Contrat (parfois notarié) | Libre ou tarifé selon le cas |
Pourquoi en parler avec votre notaire ?
La prise de garantie a un impact direct sur votre patrimoine. Votre notaire est là pour :
- vous informer des conséquences juridiques et financières,
- vérifier que la garantie choisie est adaptée à votre situation,
- et sécuriser l’acte pour toutes les parties.
Anticiper, c’est protéger — et en matière de garantie, mieux vaut comprendre avant de signer.